貴陽招商網訊：在貴陽樓市的“超級大盤”時代下，商用物業也開始以一種大規模大體量的姿態出現。隨著中天·未來方舟、花果園項目、西南商貿城、國際金融中心等多個動輒百萬方以上的商業集群的集中面市，在這樣一個現實版“商業大亨”的策略游戲中，要如何在這場“商戰”中突圍成功，搶占到最多的商業資源和消費人群，這考驗著每一個商業地產項目的軟硬實力。
和“商業大亨”這款虛擬游戲一樣，在擁有了資金、土地等所有的物質資料后，要盤活一個區域乃至一個城市商業格局，靠的是操作者的思路：哪里游樂業最合適、做什么樣的餐飲業最能賺錢……這一系列問題，從虛擬世界一躍進入貴陽這個現實環境中。
■商業自持成為主流模式
一向以快速開發快速銷售模式著稱的SOHO中國也正在轉型走商業自持的模式，日前潘石屹公開表示，SOHO中國轉型自持商業物業是因為看好中國商業地產市場，特別是北京、上海，所以不想散售。他認為，自持是商業地產未來發展方向，SOHO中國轉型后幾個項目基于成本測算的租金回報率將超10%。
而在貴陽，商業自持早已經成為實力房企的共同選擇。包括世紀金源購物中心、亨特城市廣場在內的不少購物中心均是采取自持招租的方式經營，而在中天·未來方舟和花果園項目內各自打造的200萬平方米大型商業集群，也都是采用主力商場全部自持、零散底商銷售的方式，甚至像西南國際商貿城這樣超大規模的商品批發市場，也將自持大部分的主力店鋪，用于招入一些國內、國際的多業態一線品牌入駐，提高整個商貿城的品味和形象。
“把商業修好了就全部賣出去，是一種不負責任的開發，也是對城市商業形象的破壞”，中天·未來方舟招商運營團隊的一位相關負責人告訴記者，從目前全國的房地產開發走勢來看，隨著住宅受到調控政策的影響，越來越多的開發商意識到商用物業是未來的開發金礦，這也使得不少開發商紛紛進入商業物業開發領域，造成該領域龍蛇混雜。
“不是每一個開發商都有實力來做商業物業，商業物業所需要的投入更大，對于運營、管理的要求更多，當然它的回報也比住宅要大”，但如果以快速開發快速銷售的住宅開發模式來做商業物業，商鋪一旦出手后，開發商失去了商鋪經營內容的控制，很容易造成整個商場經營內容混亂，品牌形象雜亂無章，“這樣做，整個商業中心的形象就毀了”，在他看來，做商業物業，自持商業是必須的。
■專業管理團隊成為“商戰”核心
大型項目簡單分散零售注定失敗，曾經位于貴陽大西門的某步行街在分散零售后，整個商場內人氣凋零經營慘淡，直至此后有專業的商業運營團隊入駐后，進行整體形象包裝和統一招商規劃，該商場才重新煥發生機，從這一點來看，專業的招商管理團隊，是“商戰”的決定性因素。
事實上，世紀金源購物中心就是貴陽較早以專業的商業運營團隊來包裝打造的案例。當時面對近三十萬平方米的超大體量購物中心，在金陽新區這樣的城市新開發區域中，如何聚人氣引商氣，世紀金源依托的正是它打造全國多個購物中心所累積的經驗和招商渠道，由于多地的成功開發，使得世紀金源這一品牌對眾多商家有吸引力，愿意跟著世紀金源的腳步進行全國布局。
而越來越多的開發商，也意識到了這一點。像中天·未來方舟和花果園項目這樣上百萬平方米的大體量商業地產，已經聘請了專業的商業運營團隊入駐本地，從商業物業的前期規劃設計到后期的招商和管理，都參與其間。
“我們就邀請了世界五大行之一的仲量聯行來為我們做專業的商業運營和管理，而我們從今年初開始，在商業這一塊就已經有了比較大的動作，包括雅園品牌的進駐，未來在年底首期交房的時候，我們項目內第一個商業綜合體也將開門營業”，花果園項目的相關負責人表示，該項目中涉及到十個商業綜合體和酒店辦公集群等等商業物業，這么大的體量要讓開發者自己來管理運營并不現實，也不專業，而交由專業的商業團隊來做，他們有全球招商的渠道，也有專業的背景來推進流程和參與規劃，這是一個雙贏的合作。
■突圍 細分特點的未來市場
從全國范圍來看，商業地產過熱現象已經初現端倪，有不少專家甚至預言未來2-5年必將形成井噴式供應。作為二、三線城市的貴陽，正在進行著轟轟烈烈的舊城改造，新興的商業中心也在不斷涌現，雖然這些商業中心的出現為城市居民的生活創造了便利，但同時一個商業綜合體需要大量的消費人口支撐才能得以存活，在未來可能會出現的大量同質化的項目競爭中，擺在所有商業地產開發和經營者面前的首要議題就是：如何突出重圍？
答案也很簡單，突破競爭無非就是差異化細分市場，尋找自身核心競爭力。
“就是要做城市級的商業，這一條城市中軸線我們打造的以大型文體休閑公共建筑做支撐的產業商業帶，沿河七公里的河岸帶將是高端餐飲等等為主的商業，四大門戶的酒店辦公群落是高端服務業的商業帶”，按未來方舟項目商業運營負責人的說法，未來該項目以娛樂休閑設施和酒店、餐飲等吸引來的消費人群，將有可能超過項目常駐人群，這意味著該項目商業將成為一個都會級商業，而他們也將挖掘這些特色，按照不同功能劃分不同板塊，分成專業隊伍來做包括文娛、酒店、辦公、服務、餐飲等等業態的運營管理。
而花果園項目則計劃根據其項目所處的城市中心區位，通過周圍五條快鐵路線和項目內縱橫發達的交通網絡，來打造一個立足貴陽、面向全省、輻射西南的大商業版圖，即將在年底開業的首個城市綜合體項目，將以休閑產業為主，除了引進貴陽本土的多個休閑餐飲品牌外，包括絲芙蘭等等時尚的商業品牌都將入駐。“十個購物中心將形成一個互補，在這個購物中心開業以后，貴陽街這個商業步行街也將緊隨其后，這個就是以高端奢侈品為主的一個購物中心”，而同時，根據該項目商業管理團隊的建議，花果園項目內的所有購物中心都采用了別具一格的動線設計和景觀打造，以打造一個新鮮的購物體驗。
從西南國際商貿城，記者也了解到，占據千萬方以上體量的該批發市場，按不同的業態劃分，將不同的樓棟打造成獨立的專業批發市場，而作為西南商貿城的開發商浙江環球投資有限公司，將自持西南商貿城中的部分主力店，并利用其浙商的品牌資源和商業渠道，引入國際、國內一線大牌入駐。
另外，作為西南最大的商貿市場，在前四輪公開預約中已經有不少外地客商慕名前來，這也顯示了西南商貿城在國內眾多批發商中具有吸引力，“我們肯定會走出去的”，西南商貿城銷售部的相關負責人告訴記者，項目計劃從東南沿海的一線城市開始啟動全國招商活動，“我們也希望有更多有實力的商戶，進駐我們項目，和我們一起打造這個商貿市場的航母”。
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