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一、背景分析項目所在地貴州習水縣，地處川黔渝結(jié)合部的樞紐地帶，東連貴州桐梓縣、重慶綦江區(qū)，西接貴州赤水市，南近貴州仁懷市、四川古藺縣，總面積3128平方公里，習水縣總?cè)丝?/SPAN>717534人。習水交通便利，重慶、遵義與習水縣將實現(xiàn)全高速連接，旅途時間將縮短至2小時以內(nèi)，真正實現(xiàn)“快旅慢游”，交通條件將為習水帶來新的發(fā)展機遇。習水縣內(nèi)旅游資源豐富、具備發(fā)展旅游業(yè)的先天條件，現(xiàn)階段政府大力發(fā)展旅游業(yè)，便捷的交通條件將為習水帶來新的發(fā)展機遇。

（二）政策分析旅游業(yè)發(fā)展已成為縣域經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，縣委縣政府已完成習水縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃。為進一步提升習水縣旅游業(yè)發(fā)展水平，把旅游業(yè)發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，縣委縣政府特制定習水縣旅游業(yè)發(fā)展三年行動計劃。著力打造“游遍貴州·住在習水”旅游品牌，加快形成“一核˙兩驅(qū)動˙三帶˙五組團”旅游發(fā)展格局，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，真正把旅游業(yè)培育成為縣域經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2015-2017年，建成土城創(chuàng)新區(qū)（含小壩）、鰼部生態(tài)文化度假區(qū)、丹霞谷景區(qū)3個5A級景區(qū)，箐山公園、飛鴿子2個3A級景區(qū);2018年經(jīng)省市政府的大力支持，習水縣政府預(yù)計投入80億元資金著手打造習國文化園游覽區(qū)。目前，習水有旅行社5家，接待旅游總?cè)藬?shù)達到1000萬人次，旅游總收入達到50億元。習水縣擁有豐富的自然旅游資源優(yōu)勢及區(qū)位交通優(yōu)勢，加之政府著力打造“旅居習水”生態(tài)旅游理念，旅游業(yè)的良好發(fā)展將在未來數(shù)十年內(nèi)成為習水縣的主要經(jīng)濟增長點。

（三）市場分析習水目前有高端酒店1家，四星級酒店1家，客房數(shù)超過60間的酒店約10家左右，各類賓館、招待所，超過80家。習水目前的旅游業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)習水的酒店無論是從客房數(shù)量、服務(wù)配套、品牌影響力等方面綜合考量來看，高品質(zhì)酒店在習水市場是空缺的；隨著經(jīng)濟發(fā)展，高品質(zhì)酒店市場在習水具有很大市場空間的。

（四）選址分析該項目位于華潤大道（現(xiàn)希望路），屬縣城西城區(qū)，縣城行政區(qū)。項目由城交集團傾力打造。城交集團已成功開發(fā)多個項目，有多個項目的經(jīng)驗積淀。此項目涵蓋酒店、甲級寫字樓、商業(yè)多種物業(yè)于一體，項目用地面積1.7萬平米，總建面5.7萬平米。華潤大道商圈是屬于習水商圈之一，由于地段位于城市西擴范圍核心區(qū)域，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展火熱。隨著習水撤縣設(shè)市的政策推動，城市擴建步伐加快，未來此地將是連接老城區(qū)的中心地帶。

二、星級酒店的現(xiàn)狀及趨勢根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)協(xié)會的調(diào)查，目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢是：（1）三星級以上的酒店經(jīng)濟效益較好；（2）高星級酒店凡是娛樂、休閑度假配套好的效益更好；（3）凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的均效益較好；（4）酒店管理公司的發(fā)展方向正從一二線大城市向三四線城市及縣城發(fā)展。

三、經(jīng)營定位（一）定位標準（1）、檔次定位四（五）星級商務(wù)酒店；（2）功能定位中高端商務(wù)、會議、娛樂、健身及新城區(qū)商務(wù)休閑中心。（3）定位依據(jù)習水縣集商務(wù)、住宿、休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合性賓館只有一個，且規(guī)模不大，酒店營業(yè)后將填補這一空卻，鮮明的功能與市場定位，將成為市場競爭取得成功的有力保障。（二）經(jīng)營理念一、打造習水縣高端星級商務(wù)酒店縣城內(nèi)最體面的商務(wù)接待應(yīng)酬場所，最具品位的娛樂、健身休閑去處。二、五星級標準的商務(wù)客房及配套會議、餐飲設(shè)施為品牌形象，以規(guī)模化的住宿、餐飲、休閑娛樂為利潤中心，產(chǎn)特立足，以特取勝，做到人無我有，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。

四、功能布局與設(shè)計思路（一）功能布局酒店環(huán)境設(shè)計：聘請國內(nèi)知名的規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計本案，依照中國飯店協(xié)會發(fā)布的《綠色飯店標準》并結(jié)合現(xiàn)代國際化酒店功能設(shè)計理念進行設(shè)計公共建筑部分：公共建筑部分有紅城廣場、室外及地下停車場、屋頂花園等。酒店主樓共23層，總建面5.7萬平米，（其中酒店面積18800平方；商業(yè)面積6240平方；辦公區(qū)域面積206400平方）。功能設(shè)置（含商業(yè)群樓、甲級寫字樓、酒店客房），一層設(shè)：酒店大堂、便利店、餐飲、飲品；二層設(shè)：多功能會議廳、中小會議室、貴賓休息室、美容美發(fā)、健身房、咖啡茶座等，三層設(shè)：特色餐廳、主題茶廳、中式重餐、康體SPA休閑區(qū)等。十三層設(shè)：客房服務(wù)大廳、屋頂花園休閑區(qū)、酒店客房。酒店客房（12間）。十四至二十三層設(shè)：標準客房及套間客房（共計215間）。第二節(jié)設(shè)計思路以未來酒店市場的經(jīng)營需求和經(jīng)營目標為前提，充分考慮到開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報，領(lǐng)先習水縣酒店市場10年以上的前瞻性，在布局、功能設(shè)計等方面按照國家五星級酒店設(shè)計標準設(shè)計建造。在客房功能設(shè)計方面：以市場需求為出發(fā)點，房間總量控制在230間左右，房間面積均不小于30㎡。在會議餐飲功能設(shè)計方面：滿足大型會議、政府接待、商務(wù)談判、廠商活動、婚慶活動和各種中高檔散客宴請等需求。在康體娛樂功能設(shè)計方面，設(shè)計獨立通道及專用電梯，區(qū)域上劃分具備獨立性和私密性，以適應(yīng)市場需求的變化。

五、前景展望經(jīng)過上述分析，在目前選址經(jīng)營星級酒店具有前瞻性、是可行的，項目的成功在于填補市場的空白，有明顯用優(yōu)于競爭對手的核心競爭力。習水寫字樓酒店的成功運營將成為整個習水縣的第三產(chǎn)業(yè)帶來明顯的示范和領(lǐng)頭作用，提升并改善當?shù)卣猩桃�資的環(huán)境和旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，必將獲得良好的社會、經(jīng)濟效益。本項目由習水縣城交集團負責建成，尋找合作商，由合作商負責裝修和日后經(jīng)營，具體合作方式雙方協(xié)商。