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首例群租房糾紛案開庭專家表示：如業(yè)主勝訴將對(duì)經(jīng)濟(jì)和人口管理起積極作用，群租房禁令出臺(tái)后部分北漂可能遷出北京。

出租房被中介打隔斷，三居室改造成"六居室"群租，房主張先生起訴索賠，并要求中介將房屋恢復(fù)原狀。

今天上午該案在一中院開庭。這是本市出臺(tái)群租房禁令后，本市法院審理的首個(gè)案件。

案件情況

房主一不留神三居變“六居”

2011年10月，市民張先生和北京華美世嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂了一份房屋租賃委托代理合同，將自己位于西城區(qū)小西天附近的一套房子出租。

張先生說，他要求中介承諾不打隔斷，不拆廚房內(nèi)的器具，房內(nèi)家電、櫥柜等設(shè)備，還房時(shí)整潔完好、能正常使用。

但房屋鑰匙交到中介手上不到一個(gè)月，張先生便接到物業(yè)公司的電話：“您家怎么連廚房都拆了？”張先生趕過去查看，廚房內(nèi)的櫥柜都拆了，放上了上下鋪的雙層床，原本的客廳被打了隔斷，一套三居室變成了六人間。張先生稱，最多時(shí)房子里住過8個(gè)以上的人。

張先生心中不樂意，但已然如此，他只好和中介公司約定，還房時(shí)必須要恢復(fù)原貌。

2012年10月合同期結(jié)束時(shí)，張先生卻聯(lián)系不到原先簽訂合同的經(jīng)紀(jì)人了。房子內(nèi)一片狼藉，隔斷沒拆除，廚房里還放著床鋪。

房門鑰匙沒拿到維權(quán)投訴也“無門”

“中介連房門鑰匙也沒還給我。”張先生開始維權(quán)。他先找了建委，“建委告訴我，如果涉及中介違規(guī)可以投訴。”但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主必須和租房人一塊兒去投訴，但租房人已經(jīng)找不著了。

張先生試圖通過警方解決此事。民警明確答復(fù)：“如果協(xié)議里沒有明確你有權(quán)扔棄、贈(zèng)予、變賣、使用他人遺留在屋內(nèi)的物品，你就不能這么做。否則，經(jīng)紀(jì)公司來報(bào)案，稱你侵占他們的財(cái)產(chǎn)，我們肯定立案查處”。

于是張先生想通過訴訟維權(quán)，但還得先對(duì)損失做評(píng)估。張先生找到公證處，但被拒絕。

打官司告中介判廚房恢復(fù)原樣

最后，張先生只好將北京華美世嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴至法院。

法庭上，中介方承認(rèn)打了隔斷，但對(duì)廚房是否改動(dòng)表示“不清楚”。

今年3月，西城法院一審判決中介公司支付200%違約金，相當(dāng)于兩個(gè)月房租16200元。由于房屋空置期間中介公司并未使用房屋，租金損失法院只支持一半，即每個(gè)月賠償4000元，張先生總計(jì)獲得4萬余元的賠償。

同時(shí)，法院要求中介公司把廚房恢復(fù)原樣，包括安裝櫥柜、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、水管等。

對(duì)于這一判決，張先生和中介公司都不滿意，雙方均上訴。

上午庭審

房東：每月?lián)p失租金近萬元

張先生上訴認(rèn)為，由于中介公司遲遲不交房，導(dǎo)致他每月?lián)p失租金收益近萬元。因此，中介公司對(duì)房屋的占有使用費(fèi)應(yīng)接近房屋所在地塊的市場平均租價(jià)。

張先生的律師提出，5日內(nèi)拆除屋內(nèi)隔斷，騰出物品，將廚房恢復(fù)原樣后交還給張先生，其他損失再議。

中介：是對(duì)方拒絕收房在先

同樣提出上訴的中介公司則稱，是張先生拒絕收房在先，要求法院撤銷原審判決中要求支付每月4000元房屋使用費(fèi)和1.6萬余元經(jīng)濟(jì)損失的判決。

中介公司認(rèn)為，自從與張先生合同到期后，中介公司就如約交房，不存在繼續(xù)使用的情況，也沒有任何違約情況。因此一審判決此兩項(xiàng)有問題。

對(duì)此張先生表示，他之所以沒有收房，是因?yàn)橹薪榈倪^錯(cuò)造成房屋不符合交房條件；雖然該房屋沒有新的租客，但屋內(nèi)一直有中介未清理的物品，屬于占用。

張先生同時(shí)聲明，在出租前已經(jīng)明確要求中介不得搭建隔斷，中介方則強(qiáng)調(diào)：“也沒說不許打隔斷啊！”

法庭上，法官拿出一審判決要求雙方對(duì)此前所認(rèn)定的事實(shí)是否確認(rèn)，中介方看過之后，回答“基本屬實(shí)”，在法官的追問下，又改口稱“屬實(shí)”。

實(shí)地探訪

5平米廚房改成臥室放著上下鋪

昨天上午，記者來到涉案房屋內(nèi)探訪。正對(duì)單元房大門，是5平方米廚房改造成的“臥室”，靠墻擺放著一張上下鋪雙層床，床頭幾乎抵著房門，“臥室”內(nèi)的剩余空間僅容一人走動(dòng)。

廚房內(nèi)已經(jīng)沒有任何燃?xì)庠罹撸瑝ι线�殘留著一道50公分左右的黑印，這是燃?xì)鉅t被拆除后留下的痕跡。緊靠廚房的是一間七八平米的臥室——“這是隔斷隔出來的！”張先生比劃著說，這個(gè)位置原本是客廳的一部分，與這間房屋相連的一間六七平米的小房間是客廳隔出來的另一間臥室。

“連窗戶都沒有！”張先生告訴記者，這種房間叫“暗房”，比帶窗戶的房間每月租金便宜數(shù)百元。

其他3個(gè)房間的使用面積都在10平米以上。

張先生說，這座20層高的塔樓建于2003年，單元內(nèi)的客廳和主臥都是朝陽的，客廳的隔斷不但導(dǎo)致整個(gè)單元房內(nèi)的采光受到影響，也使得活動(dòng)空間僅剩下了1米寬的過道走廊。

現(xiàn)實(shí)影響

終審判決將對(duì)群租市場產(chǎn)生影響

宋秀君律師為張先生免費(fèi)代理了此案。她表示，該案符合公益訴訟的特征——案件結(jié)果涉及公眾利益。她會(huì)全力幫助張先生維權(quán)。

宋律師認(rèn)為，這起案件的終審判決，將對(duì)北京的群租房市場產(chǎn)生重要影響。根據(jù)《北京市第六次全國人口普查資料匯編》顯示：2010年北京有34%的家庭為承租戶，按出租戶與承租戶1：1的比例計(jì)算，至少六成北京家庭與房屋租賃有關(guān)。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)劉成璧教授表示，在北京，剛畢業(yè)的外地戶籍大學(xué)生與外來務(wù)工者是群租房的主要客流。他們選擇群租房，是因?yàn)樗麄兊氖杖霟o法承受高昂的房租。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8月上半月，北京城六區(qū)每套房屋的平均租價(jià)為4200元/月；而北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2012年度北京市職工月平均工資為5223元。

智聯(lián)招聘發(fā)布的《2013北京高校應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)形勢報(bào)告》顯示，今年本市高校應(yīng)屆生崗位平均薪酬為4746元。

群租者搬至郊區(qū)將帶動(dòng)租金上漲

記者了解到，群租房禁令的出臺(tái)，對(duì)在市區(qū)工作的“北漂”們的生活產(chǎn)生重大影響。按照鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭的說法，“群租一族大多是為了更低租金、更低時(shí)間成本，犧牲租住空間。”

以前，一個(gè)房間里放上下鋪，幾人同住、房租分擔(dān)。最新的規(guī)定要求以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，這意味著租賃面積增大，房客需要支付的租金自然會(huì)增多。

“北漂”們強(qiáng)留市區(qū)，意味著大半工資將成為“房租”，為此很多群租者如今搬到了郊區(qū)。

記者從多家房屋中介公司得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前昌平區(qū)的回龍觀和天通苑、大興區(qū)的黃村和舊宮、通州區(qū)的果園和梨園等地鐵沿線，成為很多“北漂”告別群租后集中選擇的區(qū)域。但由于上班距離遠(yuǎn)了很多，很多人每天上下班要花費(fèi)4個(gè)小時(shí)左右，疲憊不堪。

鏈家地產(chǎn)的分析師張旭表示，隨著禁令執(zhí)行力度的加大，群租一族搬遷到郊區(qū)居住將成為趨勢。同時(shí)，隨著人群流入，肯定會(huì)帶動(dòng)郊區(qū)租金大幅上漲。

租房成本上升部分人將遷出

據(jù)本報(bào)報(bào)道，本市將健全“以證管人、以房管人、以業(yè)控人”有機(jī)結(jié)合的服務(wù)管理模式，通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、規(guī)范出租房管理的方式，遏制人口過快增長在做好人口總量調(diào)控的同時(shí)，優(yōu)化人口布局。

據(jù)社科文獻(xiàn)出版社出版的《中國青年發(fā)展報(bào)告（2013）》，北京約有16萬“蟻?zhàn)濉薄＿@些人工資不高，近7****的居住面積在10平方米以下。

北京市人口研究所副所長尹志剛表示，如果房租在收入中所占比重過高，如占到一半，將產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授劉成璧認(rèn)為，北京的人口承受力有限，可通過市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，達(dá)到資源平衡。

劉成璧認(rèn)為，群租房禁令導(dǎo)致租房成本上升，經(jīng)濟(jì)上無法承受的人口會(huì)考慮遷出北京，宏觀上起到人口自由流動(dòng)的效果。

對(duì)北京人口影響短期內(nèi)不會(huì)太明顯

北京市人口研究所副所長尹志剛認(rèn)為，北京市出臺(tái)的群租房規(guī)定，目的就是為了緩解北京人口過多的問題。

尹所長認(rèn)為，該案如果勝訴，將對(duì)北京的人口和經(jīng)濟(jì)有一定影響，但短期內(nèi)不會(huì)太明顯。

“一方面，群租房禁令，實(shí)際操作很難。”他說，這是因?yàn)槿鹤夥康牟樘幹荒芸颗e報(bào)，且政策規(guī)定不細(xì)。

另一方面，據(jù)該所調(diào)研發(fā)現(xiàn)，五環(huán)路之內(nèi)的房租上漲后，群租者就轉(zhuǎn)到郊區(qū)租房子。“這也就是城鐵修到哪里，那里的房租就上漲的原因。”他說。

他認(rèn)為，大多數(shù)“北漂”不會(huì)輕易離開。最終決定去留的，是“活在北京更好還是活在原籍更好”的抉擇。

據(jù)北京市人口研究所調(diào)查，有的收破爛的小販在北京的住房面積只有五六平米，而在老家的房子有幾百平米，但他們還是選擇留在北京。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池也表示，群租新規(guī)是“以房控人”思路的延續(xù)，如果業(yè)主勝訴，將對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)和人口管理起到積極作用。

背景鏈接

2013年7月18日，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定出租房屋單個(gè)房間不得超2人，居住面積不得低于5平方米，否則將被視為群租房給予處罰。

《通知》還要求，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租居住。