無錫一樓盤房?jī)r(jià)從1.6萬降至6900元 惹政府不滿
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2012年半年報(bào)顯示，嘉凱城金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款分別是上海信托、五礦信托、昆侖信托、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行
從1.6萬/㎡直接跌倒0.69萬/m2，無錫太湖新城“金融第一街”最南端，上演著一次令人驚嘆的房?jī)r(jià)跳水。
跳水大甩賣的樓盤名為無錫嘉業(yè)國(guó)際城，開發(fā)商為無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其背后的母公司正是近一年來資金緊張，四處融資的嘉凱城。
然而，這次名為“限時(shí)特惠”的跳水表演很快便停止。7月份開始推該活動(dòng)，限量銷售結(jié)束后，至今仍處于暫停銷售狀態(tài)，最新報(bào)價(jià)遲遲未出。
“接下來的定價(jià)很尷尬。低了不行，高了也不行。”銷售人員感嘆。
的確，猛然的跳水牽動(dòng)背后無數(shù)利益相關(guān)人的敏感神經(jīng)。包括無錫市政府，包括旁邊的萬科、綠城、海岸城，包括資金鏈上的信托公司、銀行以及更多。最后無論定價(jià)多少、何時(shí)再推盤，都會(huì)是多方博弈的結(jié)果。
6900元的報(bào)價(jià)太離譜，嘉業(yè)國(guó)際緣何獨(dú)自跳水？
太湖新城因靠近太湖，蠡湖已是無錫濱湖區(qū)的核心區(qū)域，而嘉業(yè)國(guó)際城所在的位置，實(shí)為無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)最為看漲的一個(gè)核心地段，新的無錫市政府大樓就在馬路對(duì)面。
“金融街區(qū)”是市政府著力打造的區(qū)域性金融、商業(yè)、購物中心，由北向南共分為五期，嘉業(yè)國(guó)際城所在的“金融第一街區(qū)”最靠近市政府，共有14棟建筑，除嘉業(yè)國(guó)際城A棟金寓為商住兩用房，其余的都為商用寫字樓。目前國(guó)聯(lián)大廈已經(jīng)入住，以后農(nóng)行、江蘇銀行等金融機(jī)構(gòu)無錫總部都將集中在這里。
而金融第一街區(qū)外圍一圈聚集了各大住宅樓盤，綠城玉蘭花園、萬科信成道、海岸城、金匱里、融科玖瑞尚城、融科玖玖城等等，均價(jià)在1萬左右。目前無錫市的均價(jià)也有七八千，6900元的報(bào)價(jià)在這里顯得極不合群，在太湖新城就像顆重磅炸彈，激起千層浪花。
為何嘉業(yè)國(guó)際要在7月份房?jī)r(jià)大跳水？“吸引眼球，擴(kuò)大知名度。”；“1.6萬太貴，賣不太動(dòng)”；“盡快出貨，提高銷售業(yè)績(jī)，回籠資金”，與此有關(guān)的說法很多，但流傳得最多的版本是開發(fā)商資金鏈緊張，逼不得已而為之。
據(jù)公開資料顯示，開發(fā)商無錫嘉啟為嘉凱城控股子公司，蘇州嘉業(yè)(嘉凱城全資子公司嘉業(yè)有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳啟恒投資有限公司持有其33%的股份，無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司持有其5%的股份。
2011年9月21日無錫嘉啟向昆侖信托融資，嘉凱城為其擔(dān)保。公告稱，“無錫嘉啟通過向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫嘉業(yè)國(guó)際城：項(xiàng)目的收益權(quán)，融資5億元信托資金，信托期限為18個(gè)月，綜合成本不超過14.75%/年。信托計(jì)劃到期，無錫嘉啟有義務(wù)回購全部標(biāo)的收益權(quán)，并向昆侖信托支付對(duì)應(yīng)的回購價(jià)款，為保證信托計(jì)劃實(shí)施，蘇州嘉和欣實(shí)業(yè)有限公司(蘇州嘉業(yè)持有其65%的股份)以其合法擁有的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保，嘉凱城集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證。”
嘉凱城2012年半年報(bào)顯示，嘉凱城在2011年底為了無錫嘉啟提供了8.58億的借款擔(dān)保(包括昆侖信托的5億，其余資金來源不詳)，分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。資金緊張?jiān)偌由喜坏偷娜谫Y成本，自然給地產(chǎn)商帶來降價(jià)出貨的壓力。
當(dāng)?shù)劁N售人員告訴記者“1.6萬和0.69萬都是官方的報(bào)價(jià)，實(shí)際的銷售價(jià)格為，第一批即13層以下賣出的均價(jià)在1.25萬左右；而第二批13-19層則平均為6500元的價(jià)格。”
就此樂觀估算目前回籠資金約3.76億，離明年要償付的近10億的資金還相差較遠(yuǎn)。
低價(jià)惹政府不滿，價(jià)格僵持難上難下
記者來到嘉業(yè)國(guó)際城·金寓銷售中心，在此處看房的人寥寥無幾。
“A棟公寓6900元的特價(jià)已經(jīng)結(jié)束，只剩20層以上的，現(xiàn)在還沒有開始推。B、C、D三棟也還沒有銷售方案。”目前暫停出售的狀態(tài)讓銷售人員很無奈。
一名銷售人員告訴記者，今年7月份第二次推盤，開出6900元低價(jià)走量銷售，十幾天就銷售完了。“很多銀行、政府的人來買。基本上靠客戶拉客戶，本地人買得比較多，外地人不太知道，因?yàn)槲覀兓旧喜蛔鲂麄鳌！?/P>
自從推出6900元的價(jià)格之后，嘉業(yè)國(guó)際城就變得尤其的低調(diào)，“我們幾乎沒做什么廣告，網(wǎng)站上的信息也很少。外地人很少知道這里居然出了4折樓盤，并且地段不錯(cuò)，聽說了都很難相信。”
至于不做宣傳的原因，據(jù)知情人士透露，“這個(gè)價(jià)格讓旁邊的市政府很惱火，一方面怕它這樣打亂周邊市場(chǎng)價(jià)格；關(guān)鍵金融街區(qū)的項(xiàng)目是市政府力推的，給了很多政策和授信支持，希望金融界區(qū)的房?jī)r(jià)怎么都得在1萬以上，體現(xiàn)它金融中心的地位。”
還有銷售人員稱“我們老板想盡快回籠資金把價(jià)格定得實(shí)惠一些，把銷售業(yè)績(jī)做上去。但政府有意見，又不能定得太低。所以現(xiàn)在就僵持在這里。什么時(shí)候重新推盤還不確定。但應(yīng)該不會(huì)再掉價(jià)，只會(huì)漲，現(xiàn)在問題就是漲多少政府滿意。按照市場(chǎng)定位和周邊的市場(chǎng)環(huán)境，按道理我們這個(gè)也是該賣到一萬多。”
促銷走量以提高業(yè)績(jī)的出發(fā)點(diǎn)很明顯，因?yàn)橐簿褪窃诟鳂潜P降價(jià)前后，嘉凱城公布了一份令人大跌眼鏡的半年報(bào)。其營(yíng)業(yè)收入為15.18億，相比去年同期減少45.11%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-3.28億，去年同期為728萬，相比去年同期減少4600.96%。
“ 在這樣的業(yè)績(jī)情況下，嘉凱城也已戴上“虧損王”的帽子，股價(jià)已跌至3.6元附近。回溯當(dāng)年，前浙商集團(tuán)牽頭，在重組國(guó)際嘉業(yè)、中凱集團(tuán)、名城集團(tuán)3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市后，嘉凱城曾經(jīng)在2009年交出過亮麗的首份成績(jī)單，但隨后浙商集團(tuán)的十強(qiáng)雄心化為泡影。
嘉凱城資金緊繃，瘋狂信托融資將面臨集中兌付
從去年年初開始，嘉凱城資金緊張就成了老生常談的事情。再看今年的半年報(bào)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.76億。貨幣資金為17.9億，但短期借款有35.72億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為32.20億，去年同期該指標(biāo)只有5.3億。
資金繃緊的同時(shí)融資渠道也開始走窄，一直以來依靠高負(fù)債擴(kuò)張的嘉凱城，已把信托作為了主要融資渠道。
2012年半年報(bào)顯示，其金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款，分別是上海信托、五礦信托、昆侖信托、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，嘉凱城去年通過信托共融資近30億。
2011年1月26日，嘉凱城第四屆董事會(huì)第二十一次會(huì)議審議通過了《中凱東方紅街項(xiàng)目信托借款計(jì)劃》、《南京嘉業(yè)國(guó)際城信托計(jì)劃》、《湖左岸項(xiàng)目股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的信托計(jì)劃》。
其中，嘉凱城子公司杭州中江置業(yè)有限公司通過西安信托進(jìn)行信托借款2億元，期限為12個(gè)月；子公司浙江名城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過華鑫信托有限公司融資5億元，期限為12個(gè)月。另外，間接控股公司南京嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過聯(lián)華信托兩個(gè)單一資金信托分別融資為1.8億元和3.2億元，期限分別為18個(gè)月和10個(gè)月。
3月10日，嘉凱城孫公司上海中凱置業(yè)有限公司通過上海信托融資7億元，期限為24個(gè)月。
9月8日，其子公司凱城集團(tuán)中凱有限公司通過五礦信托進(jìn)行信托融資4億-5.7億元人民幣，信托期限為18個(gè)月，信托成本為15%/年。
9月21日，控股公司無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過昆侖信托，融資5億元期限為18個(gè)月，綜合成本不超過14.75%年。
前三份信托計(jì)劃已經(jīng)到期兌付。而上海信托、五礦信托、昆侖信托近18億的融資，都將集中在明年上半年到期。按照公司目前資金情況，能否順利償付仍存擔(dān)憂。
此前青島嘉凱城單一信托到期，大股東嘉凱城放棄贖回，找到浙信、百通接盤并成為公司股東。其最終股權(quán)結(jié)構(gòu)為：嘉凱城占51%，浙信占35%，百通占14%。而浙信的控股股東為浙江省能源集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為浙江省國(guó)資委。因?yàn)榇伺e當(dāng)時(shí)被解讀為“借信托退出股權(quán)合作，嘉凱城青島大盤國(guó)資補(bǔ)血！”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這種借信托推出股權(quán)合作，剝離一些項(xiàng)目資產(chǎn)，也是在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，中小型地產(chǎn)商找到出路的方式。
然而明年初，嘉凱城面臨信托兌付高峰，到期又將如何處理，我們拭目以待。
來源: 理財(cái)周報(bào)
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