資料圖
廣州最早的保障房小區之一聚德花苑早前四換物業公司，今年4月才進駐的濱海物業管理公司，已經是第五間公司了。濱海公司的進駐，曾許下“五大承諾”，包括實施門禁卡以改善治安，得到大多數業主的支持。然而，時至今日，門禁卡實施受阻，盜賊仍屢屢光顧，以監督公車私用出名的草根明星[ta]廣州區伯，也居住在此，近日他發表的關于聚德花苑物管問題的微博引起不少人關注，10元錢的門禁卡收費爭議背后，凸顯的是保障房小區物業管理的糾結，由于不少住戶收入偏低，總是希望少交錢甚至不交錢，而物業管理方收錢困難，服務毛病多多，住戶因此更加不愿意交錢，爭議從物業管理費到房屋維修金持續不斷，小區環境長期難以改善。
在保障性住房小區，住房分經適房和廉租房，在住經適房的業主中，有相當部分人是好不容易經過數年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進行物業維修，總有相當部分的業主不交物業維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧了，結果物業維修很難籌集。
而住廉租房的租戶，相當一部分人還領著“低保”，并用領來的“低保”交納房租和物業管理費。雖然物業維修費由政府負責，但還是有部分租戶不交物業管理費。保障性住房小區的物業管理費本來就比商品房小區的低一半，再收不齊的話，物管公司的運作困難了。
“公共收益”引爭議 僅兩****交物管費
11月20日下午，記者在聚德花苑南區的O2棟203房見到了吳先生，他指著廁所的不銹鋼防盜網對記者說，“這是新裝的，之前盜賊就從這里爬進屋子。”吳先生說，在11月13日，他一早起床便發現家里被小偷“光顧”了。“1500元現金、手機、羊城通等等，都不見了。最近，這一帶已發生多起失竊案了。”吳先生說，派出所干警判斷很可能是外來人作案，但裝監控攝像頭，物管公司說沒錢，而實施門禁卡，在西區受阻，什么時候能在南區實施，還不知道。
聚德花苑是廣州市較早建設的保障性住房小區之一，共有多層住宅82幢，高層4幢。這些樓分為東、西、南、北4個區，其中，東區附近有菜市場，西區內設有有幼兒園、小學和衛生院，東區附近設有醫院。小區近期搞起了門禁卡，引起了部分業主的反對。
區伯一邊向記者出示他的門禁卡，一邊說他并不反對搞門禁卡。但聚德花苑共有4個區，由于功能分散，一個住戶在這里生活，至少要進出三個區，也就是說至少要擁有三個門禁卡。再就是“物管公司未向住戶征詢意見”，而且，每個門禁卡賣10元一個，太暴利了。
就區伯提出的問題，物管公司的王德武和聚德花苑前業委會主任蕭河等人對記者作了說明。首先，整個聚德花苑一個門禁卡可以暢通四個小區，而且持卡人只能進自己所住的大樓。同時，在使用門禁卡時，住戶信息會直接反饋到終端并存檔。其次，在物管公司的“五大承諾”中提到，要逐步實行電子門禁管理，當時就得到大部分業主同意。還有，門禁使用的是IC卡，具有雙重加密的功能，無法被克隆，因此成本7元。而且，每張門卡收取的10元，僅是押金。
區伯等人又提出，聚德花苑南區有停車的“公共收益”，為什么不能用來搞門禁卡？整個聚德花苑有6800戶，每戶配發三個不收押金的門禁卡，總共才20萬元。據悉，南區每晚可停90輛車左右，區伯認為，每月至少有2萬多元，而物管公司的人說，沒那么多，只有1萬元。而且這些收入用于保安的工資了。對此，區伯等人頗有意見。物管公司的“五大承諾”中，其中一條稱：“所有公共收益歸全體業主所有”。 而停車收入用于保安工資的做法，與承諾相悖。
物管公司的解釋是，保安也是為全體住戶服務的，停車收入用于發保安工資，不算他用。而區伯等人不認同，因為停車收入也是“公共收益”，收入的情況要告知全體居民，如何使用要征得他們的同意。
但物管公司感到委屈，他們進駐聚德花苑第二個月，遇上小區電梯年檢，就花費了16萬多元。接著還更換老化水泵、路燈、通浚小水渠、化糞池、整治綠化帶等，又花費了10多萬。而他們最為頭疼的是該收的物業管理費，僅有兩成的人交，所以他們不得不將停車費補充用來發工資。
對此，廣州市物業管理方面的專家孫威力、謝小毅不以為然，他們認為“公共收益”絕不能與物管公司運作所需的費用混作一談。他們稱，正在征詢市民意見的《廣州市物業管理辦法》，也認為“公共物業收益歸全體業主所有”。
經適房住戶收入低 籌集物業維修費有難度
蕭河在接受記者采訪時稱，聚德花苑就物業管理的問題，物管公司和部分住戶的矛盾由來已久，主要原因是聚德花苑多幢大樓的使用時間已接近20年，許多設施老化，需要維修和更換，也就是需要物業維修費。部分住戶認為，物業維修費應由物管公司負責，因為他們已交物業管理費。而物管公司認為，物業管理費只包含公司運作、治安和保潔等費用，不包括物業維修費。
記者得知，聚德花苑的樓房，多處發生外墻脫落和滲水情況。不久前，住在西區A2十三樓的古先生，家里的西北面脫落了近2平方米的外墻，當時馬賽克整塊脫落，差點砸中樓下行人，而外墻往房間滲水嚴重，房間到處都有水浸泡的痕跡，每到雨天，水就不停地滲入。此外，西區的A1、A13、A14等大樓都有外墻脫落的現象。住在東區A4的一位阿姨十分激動地拉記者到她住房的樓頂看看。記者見到整個天臺約百來平米，覆蓋在天臺面上的隔熱層，全部從中間爆裂，斷成四片，散亂分布。這位阿姨說：“這天臺很久以前就開始漏水了，請物管來處理，物管推說沒錢，于是住戶只好自己請人補漏，修好了余泥也不清走。”至于聚德花苑內如電梯開關板松脫、消防設施損壞，大門門鎖破損等問題，就比比皆是了。
蕭河說，就物業維修費該誰出的問題，住戶和物管公司發生了爭執。越來越多的住戶不愿交物業管理費，而因收不到物業管理費，物業公司的服務就自然越來越差。去年5月份，聚德花苑的前物業管理公司——嘉唐公司以未交物管費為由，將136戶業主告上法庭，而前業委會因發現嘉唐公司無物業管理資質，反訴嘉唐公司，最終使其撤離。
之后，新的物管公司——濱海公司進駐，該公司在西區實施門禁卡，當月西區的物管費有五成的住戶交。
蕭河還說，依照目前的《物權法》和有關的《物業管理條例》，要求物業管理公司出物業維修費顯然與這些法律、法規不符。因為公共物業歸全體業主所有，維修自然也應由全體業主負責。但是，聚德花苑是保障性住房小區，居住的人以低收入為主，要他們交納物業維收費有一定的難度。
在聚德花苑經適房5800戶業主中，有相當部分人是好不容易經過數年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進行物業維修，總有相當部分的業主不交物業維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧，結果物業維修費的籌集變得艱難。
在公共物業維修上，能產生公共收益的資源主要是停車費。但“公共收益”，只能解決公共物業維修少部分的問題，而公共物業維修的獎金，最終仍得由全體業主拼湊。否則，只能是看著小區一天天地破舊下去。對此，華南和諧發展中心主任周活林認為對“經適房”的業主來說，他們大都是低收入的人士，好不容易湊足購房款，又要為物業維修“埋單”了，這顯然達不到讓他們“安居”的目的。因此，政府應考慮，一方面對已推出的“經適房”，承擔公共物業維修費，解決業主之間的糾紛。另一方面，政府以后不要再推出“經適房”，而是推出“公租房”， 物業維修費由政府負責，這樣就可以減少很多矛盾。
對此，廣州市住房保障辦公室事務中心的盧少鵬主任回應：目前廣州市政府還未考慮出資承擔經適房物業維修費，但今后在相當一段時間內，保障性住房將不再新建經適房，而是集中建公租房，公租房的物業維修費由政府負責。
專家觀點
政府應考慮
出資補貼物管費
聚德花苑的廉租戶有1000戶，這些租戶除了“住房特困”的原因住進廉租房外，他們當中的許多人往往也是“生活特困”的，靠領“低保”度日的。盡管政府是廉租房的業主，物業維修費由政府“埋單”，但他們當中許多戶是欠交物業管理費的。
林先生于4年前入住聚德西區一無電梯的低層廉租房。因夫妻離異，現一人居住在約37平米左右的房子。他從事于保安工作，每月工資少于1500元，但要承擔60元的房租及管理費，林先生坦言：“如果可以，當然是希望不用交房租、管理費啦！”記者了解到，對于領“低保”住廉租房的小區住戶，用“低保”去交物管費，他們大多不太情愿。
這樣，在保障性住房小區，一方面交物管費的住戶越來越少，另一方面保障性住房小區的物管費電梯樓是每平方米1元，多層樓每平方米0.45元，還不及商品房住宅的一半，而所需要做的工作是一樣多。相形之下，保障性住房小區物管公司的運作難度的確不小。
對此，周活林認為，本來政府規定的保障性住房小區的物管費低，是為低收入的住戶考慮的，但沒考慮物管公司的運作困難，時間一長，服務質量就難以保持。其實，香港的保障房全是公租屋，物管費是統一由政府負擔的。因此，我們的保障性住房小區，政府也應出一定的補貼給物管公司，解決他們的運作困難，這樣，出現的許多物管問題才有望解決。
盧少鵬稱，目前政府已注意到保障性住房小區物業公司的運作問題，物業管理費欠收、過低的問題，但當中還有許多問題和細節需要深入探討的。
（統籌：宋季華 記者 趙南堅 實習生 肖玫麗 袁貝寧 劉聰靈）
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